Neben vielen lustigen Geschehnissen, die man in einer Wohngemeinschaft (WG) erleben darf, geht es hin und wieder auch um ernstere Themen. Eines davon ist die Frage, wie der Mietvertrag geregelt ist. Gerade wenn man dabei ist eine WG von Null auf zu gründen und sich nicht ins “gemachte Nest” setzen kann, gibt es einiges zu beachten.
Jessica Jäger hat sich der Sache als Gastautorin und Expertin angenommen. Herausgekommen ist ein sehr interessanter Überblick mit Kurzanleitung, welche wesentlichen Punkte zu beachten sind.

Über die Autorin: Jessica Jäger ist Redakteurin bei just-study und beschäftigt sich dort mit rechtlichen Belangen von Studenten und ist Expertin bei der Studienplatzklage.

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Die WG ist für viele Studenten das erste eigene Heim mit all seinen Verpflichtungen und Problemen. Damit nicht schon die Unterschrift unter dem Mietvertrag zum Verhängnis wird, sollten folgende Schritte beachtet werden.

Erster Schritt – Welche Art von WG bevorzuge ich?

Sowohl für Gründer einer WG als auch für Studierende, die in eine bestehende WG einziehen wollen, ist von Interesse, wie der Mietvertrag konzipiert ist, denn dabei kann in zwei Modelle unterschieden werden.

Möglichkeit 1: Die gesamte WG ist eine Partei des Mietvertrages

Die häufigste Form der Wohngemeinschaft ist jene, bei der alle Bewohner einer Wohnung zusammen eine Partei des Mietvertrages darstellen. Dadurch ist die Anzahl der Bewohner schon durch den Mietvertrag fix gesetzt. Deshalb kann ein neues Mitglied nur über eine Vertragsübernahme einziehen, wenn ein vorheriges Mitglied auszieht. Beim Auszug ist die Zustimmung des Vermieters unabdingbar. Im Vertrag kann vom Vermieter auch angegeben werden, dass generell kein Mitgliederwechsel stattfinden darf.

Der Vermieter hat zudem das Recht, einen Bewohner zu entlassen und ein neues Mitglied zu bestimmen, darf jedoch nicht grundlos eine Aufnahme eines neuen Bewohners ablehnen. Bei Kündigung einer gesamten Wohngemeinschaft müssen alle Mitglieder dem Vermieter kündigen und in gleichem Maße muss der Vermieter bei einer Auflösung des Mietverhältnisses seinerseits allen Bewohnern kündigen.

Möglichkeit 2: Ein Hauptmieter nimmt andere Mitglieder zur Untermiete auf

Die Alternative ist jene Form, bei der eine Person, der Hauptmieter (der Gründer einer WG dieser Form), eine Partei des Mietvertrages darstellt und dieser andere Bewohner zur Untermieter bestimmt. Im Hauptmietvertrag ist dabei die maximale Anzahl an WG-Mitgliedern festgelegt. Hierbei kann nochmals unterschieden werden in eine generelle oder personengebundene Befugnis zur Untervermietung des Hauptmieters.

Bei einer generellen können Bewohnerwechsel ohne Zustimmung des Hauptvermieters erfolgen; im Falle einer personengebundenen Erlaubnis ist die Zustimmung des Hauptvermieters bei einer Mitglieds-Aufnahme nötig. Der Hauptmieter darf jedoch Mitgliedern ohne Zustimmung kündigen. Bei dieser Form übernimmt der Hauptmieter gegenüber den Untermietern eine treu-händische Instanz, weshalb dieser vertrauenerweckend und seriös erscheinen sollte.

Zweiter Schritt – Wer haftet in einer WG?

Die Mietverbindlichkeit gibt prinzipiell keinen Raum zur Endscheidung, denn letztlich richtet sich die Haftung auch nach dem WG-Typ. Der zweite Schritt stellt also eher eine notwendige Informationsaufnahme für WG-Neulinge dar und ist nicht unwesentlich.

Primärverbindlichkeit

Diese ist in erster Linie die Miete. Wem drohen Sanktionen bei Nicht-Zahlung der Miete? Generell haften dabei alle WG-Mitglieder unbeschränkt und persönlich, unter Beachtung §§ 427,421 ff. BGB wegen gemeinschaftlicher Mitverpflichtung oder kraft Gesetzes nach § 128 HGB für die fremde Verbindlichkeit der WG. Zusammengefasst bedeutet dies, dass unabhängig vom Modell der WG immer nur derjenige für Primärverbindlichkeiten aufkommt, der sie verletzt hat.

Sekundärverbindlichkeit

Liegt der WG die Möglichkeit 1 zu Grunde, so haftet nur das WG-Mitglied, dass sich für die Verletzung der Verbindlichkeit schuldig zeigt, gemäß § 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB. Handelt es sich um Möglichkeit 2, haftet jedoch die gesamte WG.

Dritter Schritt – Bestimmungen zum Mitgliederwechsel festlegen

Der Mitgliederwechsel tritt bei vielen WGs häufig auf, weshalb die Bedingungen dazu gut durchdacht sein sollten. Hier kommt es ebenfalls auf das Modell der Wohngemeinschaft an.

In Anbetracht der Möglichkeit 1 gilt,

• dass der Vertrag eines austretenden Mitgliedes an den Nachfolger übergeben wird
• dass der eintretende Bewohner theoretisch die bis dahin angefallene Mietverbindlichkeiten des Vorgängers übernehmen müsste – im Mietvertrag muss deshalb eine Klausel vorhanden sein, die eben jene Tatsache ausschließt
• dass in gleichem Maße vermerkt sein sollte, dass der austretende Bewohner nicht für die neuen Mietverbindlichkeiten des neuen Mitgliedes haftet
• dass der Auszug und Eintritt eines Mitgliedes nur über Zustimmung des Vermieters erfolgen darf
• dass das ausscheidende Mitglied dem Vermieter kündigen muss und nur der Auszug zur Auflösung des Mietverhältnisses nicht reicht.

In Anbetracht der Möglichkeit 2 gilt,

• dass der Mietvertrag im Gegensatz zu Möglichkeit 1 nicht übergeben wird
• dass es zweit Formen gibt:
  1. Muss der Hauptvermieter einer Aufnahme eines neuen Mitgliedes nicht zustimmen (Hauptmieter verfügt über generelle Erlaubnis zur Untervermietung), so gelten gemäß § 736 Abs.2 BGB und § 160 HGB harte Bedingungen und das ausscheidende Mitglied muss für die Mietverbindlichkeiten auch nach dem Auszug für weitere fünf Jahre haften.
  2. Kann der Mieterwechsel ohne Zustimmung des Hauptvermieters erfolgen, so greifen die Paragraphen nicht und der gehende Bewohner muss nicht für künftige Mietverbindlichkeiten aufkommen.

Ergebnis – Zwischen diesen zwei optimalen Formen abwägen

Die erste Möglichkeit ist die einfachste und rechtlich unbedenklichste. Sollte eine solche WG gegründet oder in eine eingetreten werden, sind die Mieter auf der sicheren Seite, wobei der Vermieter jedoch großen Einfluss auf Auszug und Aufnahme von Mitgliedern besitzt. Die Haftung beim Mitgliederwechsel sollte so wie in Schritt Drei beschrieben festgelegt sein.

Die zweite Möglichkeit lässt den Bewohnern mehr Raum, jedoch ergeben sich dadurch auch rechtliche Fallstricke. Im optimalen Fall ist der Hauptmieter eine vernünftige Person und verfügt nur über eine personengebundene Erlaubnis zur Untervermietung.